サブリース契約は、売却したくても解除できない？

■家賃保証が、売却時の足かせになることもある

 

不動産投資を始める際、「家賃保証があれば安心」と考えて、

サブリース契約を結んだ方もいらっしゃるでしょう。

 

ところが、いざ物件を売却しようとしたとき、

その契約が障害になることがあります。

 

サブリースとは、

不動産会社などがオーナーから物件を借り上げ、

入居者に転貸する仕組みです。

 

一般的に、オーナーが受け取る家賃は、

実際の入居者が支払う家賃より10〜15％程度

低くなるケースが多く見られます。

 

とくに、投資用のワンルームマンションでは、

家賃収入が購入希望者の利回りや

金融機関の融資審査に影響するため、

受取家賃が低いと

希望価格で売却しにくくなることがあります。

 

また、購入後に

管理会社を変更したいと考える買主にとっても、

サブリース契約が障害になる場合があるのです。

 

その結果、購入希望者が限られ、

売却の機会を逃してしまうことも考えられます。

 

◼️サブリース契約は簡単に解除できない

 
サブリース契約では、

不動産会社が借主となるため、

借地借家法によって借主の権利が保護されます。

 

そのため、オーナーが契約を解除したくても、

原則として「正当事由」が必要になるなど、

簡単には解約できない場合があります。

 

契約書に

「賃料の６ヵ月分を支払えば解約できる」

といった条項が設けられているケースもありますが、

条件が明記されていないことで、

かえって交渉が難しくなることもあるのです。

 

実際に、管理会社が解約に応じず、

苦労するケースも見られます。

 

解約の可否は

契約内容や個別の事情によって異なるため、

現在サブリース契約を結んでいる方は、

とくに「契約解除」「更新」「賃料改定」の条件を

確認しておきたいところです。

 

なお、2020年12月に施行された、

いわゆる「サブリース新法」では、

誇大広告や不当な勧誘の禁止、

契約前の重要事項説明などが義務づけられました。

 

ただし、この法律によって、

オーナーが自由に契約を

解除できるようになったわけではありません。

 

◼️目先の安心だけでなく、将来のリスクも考える

 
不動産投資において、

家賃収入と賃貸管理は

経営を左右する重要な要素です。

 

その主導権を管理会社に委ねすぎると、

家賃の見直しや管理会社の変更、物件の売却など、

自分で判断できる範囲が狭くなってしまいます。

 

わたし自身、サブリース契約は、

オーナー側に不利な条件が少なくないと感じています。

 

本来であれば、

物件の購入時に契約のリスクについても

十分な説明を受け、納得したうえで

判断することが望ましいでしょう。

 

家賃保証にはメリットもありますが、

「保証があるから安心」という理由だけで

安易に契約することは避けたいものです。

 

また、家賃保証がなければ

経営が成り立たない物件についても、

慎重に検討する必要があります。

 

不動産投資では、購入時の安心感だけでなく、

将来の売却や管理方法の変更まで考えておきたいものです。

 

サブリース契約を検討する際は、

家賃保証の条件だけでなく、

「売却したくなったときに、契約を解除できるのか」

という点も、事前に確認しておくとよいでしょう。